15 一月

楼花投资,楼花转让,你所需注意的几个问题

楼花的转让,英文也叫做(Assignment)。相信很多朋友们已经熟知多伦多购买全新楼花和二手房的过程(如果有不清楚的朋友们可以阅读我们的往期文章),但对于楼花转让却并不是非常了解。那么今天,我们就来讲讲公寓楼花转让中常见的几个问题。

这些问题

希望今天的回答可以帮助到你,把时间留给更有价值的事

公寓楼花转让是我们在房地产交易中经常出现的情况。由于公寓楼花交房期较长,原始买主的家庭情况或经济情况可能在收房前发生一些改变,或由于其他的一些原因,导致他们想放弃拥有某个单位,为避免违反房屋买卖合同而产生高额的经济损失,原始买主可能会在收房前考虑将物业转让给另外一个买主。在不改变房屋原始买卖合同细节的情况下完成合法的房屋转让。当然也不乏一些投资者在多伦多购买公寓楼花升值后,转让赚取中间的差价。

在多伦多公寓楼花转让中有一些常见的问题需要注意,今天小编就来为大家简单分享一下。

转让人 – Assignor,也就是原始买主。需要注意:

1. 第一步最重要:需检查原始的买卖合同,确认开发商是否允许房屋转让。(大多数开发商都会同意,并且收取一定的费用)

2. 查清限定条款:房屋转让的广告渠道是否有规定或限制,比如说是否可发布在MLS上,还是只能私卖,或内部通过开发商销售。

3. 开发商可能需要转让人(Assignor)和受让人(Assignee)签署开发商的同意书(Consent Form)或转让合同(Assignment Agreement)。

4. 转让费:一般由转让人(Assignor)支付或者双方协议而定。

5. 在交房时,受让人一般需将转让人已经支付给开发商的首付款支付给转让人。或者,转让人和受让人在文件中约定一个日期来交接这笔费用。

6. 文件齐备:转让人需要将原始买卖合同等文件提供给受让人。

7. 开发商一般不允许转让人(原始买主)放弃物业,除非转让人找到受让人,并完成全部转让流程。

8. 转让人(原始买主)也许需要支付房屋转让中产生的律师费、开发商同意费、地产经纪佣金以及其他相关费用。

受让人 – Assignee,也就是最终买主。需要注意:

1. 要仔细阅读检查过原始买卖合同及相关文件,并签署转让协议。

2. 可能需要准备一份贷款预批文件(Mortgage Pre-approval)给开发商来证明受让人可以获得银行贷款。

3. 受转双方需在文件上约定一个日期,支付房屋转让造成的差价。(也可以是我们统称的楼花转让 Closing Day)

4. 入住日:受让人在Occupancy Day时可能需要支付以下费用:

    最后一次首付款

    *入住费* (通常包括地税,管理费或者其他杂费),如有特殊情况或者也想支付以下费用

    地税(往往入住日时地税金额还没有算好,需要算好之后再缴纳地税)

    管理费

    其他杂费

5. 在最终交房日(Final Closing Day),需要向开发商支付以下费用:

    Levies费 (通常开发商会 Cap)

    开发商律师协会费,约$70

    两个月的入住费,作为大楼储备金

    Tarion新房保险(约$600 – $1,900)

    Hydro、water、gas meter安装费和连接费

    Discharge of builder’s mortgages,约$200 – $300

6. 在最终交房日,还需要支付以下费用:

      律师法律费用

,      土地转让税

      GST/HST rebate – 这个我要划重点 !!!

    [对于最终买家来说:如果符合申请新房HST rebate的条件 (自住/出租),就可以申请这个rebate。

    总之,接手楼花,新买家可以重新申请 HST rebate.

    注意:当楼花转手之后,可能存在俩个“builder”了。一个是真正建房的建筑商,另一个是原始买家。这种情况下,接手的新买家通常要把GST/HST付给建筑商 (for the purchase of the new home)还要付给原始买家 (for the purchase of the interest in the new home).

    比如:新房总价为30万。小王是原始买家,和建筑商签好合同,付了deposit $10,000. 几个月后,小王把楼花合同转卖给大刘,商定的交易价为$15,000. 大刘接手后,需要付给小王 $15,000*1.13 = $16,950; 在final closing之时,要付给建筑商购房的尾款,和13%的HST。

    一个新房只能有一个new housing HST rebate. 大刘接手后,就不能再通过建筑商来代办新房的HST rebate, 也不能同过原始买家小王来申请 rebate. 相反, 大刘可以直接跟CRA提交 – 把付给建筑商的,和付给小王的 HST 分别列在申请表上一起申请]


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