9 一月

RickleHuang非税务居民出售加拿大房产,税务流程是怎样的?

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    非税务居民出售加拿大房产,税务流程是怎样的?
  • 非税务居民出售在加拿大的房产,无论房子是自用的、出租的、还是转手楼花的,拿到 firm offer之后须及时办理 Certificate of Compliance ,即“清税证明”,再在卖房的第二年报税、交税。

    非税务居民卖房 – 税务手续


    1. 1. 一旦拿到了卖房的 firm offer,立即着手申请“清税证明”。清税证明的申请材料最迟必须在卖房的 final closing date 10天之内(注意是 calendar day 而不是 business day)送达CRA,以CRA收到的日期为准;若提交迟了,每迟一天的罚金为$25加币,从$100起罚,罚到$2500封顶;
    2. 2.按照目前的速度,税务局审批清税一般为3-4个月,快慢取决于有多少份申请排在前面,所以尽快提交为上策;
    3. 3.若在final closing date 前就收到了CRA的 certificate,那么恭喜你,拿给律师,正常交接即可;
    4. 4.但绝大多情况下,非居民卖家在 final closing 的这一天是拿不到清税证明的, 那么律师为保护买家的利益,必须按规定扣留 25% 的卖房款(售价的 25%);这笔 holdback 存在律师的 trust account 中;律师扣款的目的是为了避免非居民卖家卖了房直接拿钱走人不报税,最终导致CRA将税务负担转嫁给买家;因此,律师一旦得知卖家是非税务居民,必须扣款;
    5. 5.CRA这边收到申请后,核对全套文件,如没有问题会发一封信俗称 “ payment request” 要求律师从trust account 中拿出增值的25%作为 section 116 withholding tax ;
    6. 6.律师按要求从trust account 出一张支票,付给CRA;收到钱后,CRA才发放 Certificate,一式三份, 一份给卖家,一份给买家,一份给会计师(第二年报税用);
    7. 7.非居民卖家将 certificate 交给律师,律师将 trust account 中的余额返还给非居民卖家;
    8. 8.第二年4月30日之前,非居民卖家须申报卖房收益,通常可拿回不少退税。

    有同学问:既然律师已经交了增值的25%了,为什么还会有退税?

    这是因为在清税过程中,不允许计入卖房发生的地产经纪佣金和律师费。这些费用只有第二年报税时才计入。25%只是预留税(withholding tax)的税率,并非最终的实际税率。



    举个例子


    大卫是中国居民,2012年来多伦多旅行时花了40万购入一处公寓,委托当地一位地产经纪帮他打理出租,每年按时申报租金收入;

    到了2019年房价已经涨至75万,大卫认为是个卖房的好时机,于是6月挂牌,6月15日以$756,000的价格签下成交合同,final closing date 订在8月15日;

    大卫找会计师申请 certificate of compliance,这份申请在6月30日送达了CRA;

    8月15日,律师办理交接,扣下整个售价的25%,即 $756,000*25= $189,000 留在律师的trust account里;

    9月2日,CRA发出 payment request 要求律师在 15天内从扣款中拿出(756,000-400,000)*25% = $89,000 交给税务局,律师照办。

    收到律师的 $89000 的支票几周后,CRA发放了 certificate of compliance;

    大卫将 certificate  转交给律师,拿回了律师那里的余款 $100,000。(清税结束)。

    2020年初大卫找会计师报税。会计师此时在税表中计入了卖房的地产经纪费、律师费、卖房前的装修、staging、和会计师费等交接费用之后,算出实际增值为23万,其中50%计入大卫收入,交税3万。由于清税时已给CRA预缴了$89,000,大卫有退税 5.9万。

    报税几个月后大卫收到 2019 notice of assessment 和一张退税支票。

    到此,这套房子的在加拿大的全部报税结束。(报税结束



    注意事项


    1. 1.同一个非居民卖家在同一年内卖几套房的,只需做一份申请;
    2. 2.同一套房子有几个房主的,每个非居民房主分别提交一份申请,只计算自己名下持有的比例;
    3. 3.卖家的税务身份发生变化的(比如,由税务居民变为非税务居民),只申报成为非税务居民之后的增值部分;清税时需提交一份房子在身份变化这一日的市值评估(FMV);
    4. 4.非居民在加国持有房产,若有出租收入,每年需使用section 216 税表申报房租收入;从未申报过的建议在申请清税时一并补齐;
    5. 5.买家必须做好功课,若知道卖家为非居民,一定要督促律师 hold back 成交价的 25%,否则CRA有权向买家追讨卖家的欠税;
    6. 6.买方的律师有尽职调查(due diligence) 的责任,一旦出现该扣款却没扣款的情况,责任其实在买方;
    7. 7.非税务居民可以有principal residence但是不享受 “principal residence exemption”